A.P.E. A PENA DI NULLITA’ PER TUTTI I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI

E’ stata approvata dal Senato, ed oggi pubblicata, la legge 3 agosto 2013, n. 90, di conversione del D.L. n. 63/2013.
Rispetto al testo originario del D.L. 63/2013, è stata introdotta una nuova disposizione (il comma 3-bis dell’art. 6 del D.lgs. n. 192/2005) di grande rilevanza per l’attività notarile:
L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.
La legge di conversione,  entra in vigore il giorno successivo alla medesima, ossia il 4 agosto 2013.
Si precisa che il testo in attesa di pubblicazione mantiene salvi (l’art. 6, c. 10, D.lgs. 192/2005, come modificato dal D.L. 63) gli attestati di certificazione energetica rilasciati in data anteriore al 6 giugno 2013 (data di entrata in vigore del d.l. 63/2013), in conformità alla direttiva 2002/91/CE, ed in corso di validità (l’attestato di certificazione energetica aveva validità temporale massima di 10 anni dal suo rilascio, salva la necessità di suo aggiornamento ad ogni intervento di ristrutturazione che avesse modificato la prestazione energetica); pertanto, anche dopo l’entrata in vigore della nuova normativa, il venditore potrà avvalersi dell’eventuale attestato di certificazione energetica rilasciato in data anteriore al 6 giugno 2013, in corso di validità.

Quanto alle tipologie di atti, il riferimento alle vendite ed ai trasferimenti a titolo gratuito, si presenta anomalo: per gli atti a titolo oneroso, infatti si fa specifico riferimento alle sole vendite (come del resto avviene anche nella Direttiva 2010/31/UE); per gli atti a titolo gratuito, invece, si usa espressione onnicomprensiva. In ogni caso, per gli atti a titolo oneroso, è prudente interpretare il riferimento alla vendita in senso non restrittivo, indi anche oltre i negozi che, per espresso richiamo normativo (es. permuta, art 1555 c.c.) sono soggetti alla disciplina delle compravendite (in tal senso anche le prime note del Settore Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato in data 2 agosto 2013).

In definitiva, per effetto della nuova normativa, qualsiasi trasferimento, oneroso o gratuito, sarà assoggettato agli obblighi in materia di certificazione energetica, con esclusione dei soli negozi immobiliari non comportanti trasferimento (es. fondo patrimoniale senza trasferimento, c.d. trust autodichiarato, vincolo di destinazione).

Resta dubbio il caso della divisione: anche ove si aderisca alla tesi c.d. costitutiva, e non meramente dichiarativa, della divisione, essa non si presenta, tecnicamente, come un trasferimento, per cui, alla lettera, dovrebbe restare esclusa. Sarebbe, comunque, in attesa del formarsi di una prassi, o di un’interpretazione autorevole, prudente, e forse aderente allo spirito dell anormativa (che, nell’includere gli atti a titolo gratuito, evidentemente non vuole ancorarsi alle occasioni – come gli atti onerosi – in cui c’è una sollecitazione del mercato), applicarla anche all’ipotesi di divisione.

La normativa non interviene invece sulle tipologie di fabbricati esclusi dagli obblighi di dotazione.
Restanto pertanto esclusi dall’obbligo di dotazione (e di consegna, per conseguenza):

a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati (art. 3, c. 3, lett. d) D.lgs. 192/2005);
b) i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili (all’art. 3, c. 3, lett. b) D.lgs. 192/2005);
c) i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione per riscaldamento o condizionamento (art. 3, c. 3, lett. c) D.lgs. 192/2005);
d) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, (art. 3, c. 3, lett. e) D.lgs. 192/2005), salvo per porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purchè scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica (art. 3, c. 3-ter, D.lgs. 192/2005);
e) gli edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo, salvo per le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purchè scorporabili agli effetti dell’isolamento termico) (Par. 2 Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013). Quest’ultima disposizione è stata ora trasfusa nell’art. 3, c. 3, lett. e, D.lgs. 192/2005, giusta quanto disposto dall’art. 3 D.L. 63/2013). La medesima, non abrogata formalmente dal D.L. 63/2013, esclude inoltre dall’obbligo di dotazione “gli altri edifici ad essi equiparabili in cui non è necessario garantire un comfort abitativo”, e consente di escludere dall’ambito applicativo della certificazione energetica tutti gli edifici e manufatti che non siano destinati alla permanenza e/o all’attività di persone. L’obbligo dell’attestato di prestazione energetica va dunque escluso per tutti gli edifici destinati a ricovero di beni materiali o di animali (come, per l’appunto, i garages, i depositi, le cantine, espressamente contemplati, o come centrali termiche, locali contatori, legnaie, stalle, riconducibili alla disposizione generale di esclusione);
f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose (art. 3, c. 3, lett. f) D.lgs. 192/2005);
g) i ruderi, purchè tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile (Par. 2 Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013);
h) i fabbricati “al grezzo” purchè tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile (Par. 2 Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013). In particolare la disposizione in commento fa riferimento:
– agli immobili venduti nello stato di “scheletro strutturale”, cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio
– agli immobili venduti “al rustico”, cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici.

Si ricorda che, per interpretazione sistematica della normativa vigente, sono ritenuti esclusi tutti gli edifici o manufatti che non comportino consumi energetici ovvero i cui consumi energetici siano del tutto irrilevanti, in relazione alle loro caratteristiche o destinazioni d’uso ovvero in quanto non ancora o non più utilizzabili per l’uso cui sono destinati.  Invero, le Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012, hanno espressamente escluso l’obbligo della certificazione energetica solo per i ruderi, ossia per quei manufatti destinati alla demolizione. Ciò nonostante, per un fabbricato che non ha alcun consumo energetico, o che non può essere utilizzato in alcun modo per l’uso cui è destinato, se non previ radicali interventi di ristrutturazione e risanamento, o per manufatti che non abbiano alcuna attineneza al consumo energetico, la dotazione dell’attestato di prestazione energetica appare del tutto superflua. Indi si ritengono esclusi:

i) gli edifici “marginali” ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: legnaie, ricoveri attrezzi);

l) gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico (fabbricati in disuso, dichiarati inagibili o comunque non utilizzati né utilizzabili, con impianti dimessi o addirittura senza impianti);

m) i manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio dettata dall’art. 2 lett. a) del D.lgs. 192/2005 (manufatti cioè non qualificabili come “sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno”) (ad esempio: una piscina).

Infine, quanto ai rapporti tra normativa Statale e normativa Regionale, secondo l’art. 17 D.lgs. 192/2005 (“clausola di cedevolezza”), le disposizioni del D.lgs. 192/2005 si applicano solo alle Regioni e Province autonome che non abbiano ancora provveduto ad emanare proprie disposizioni normative volte al recepimento della direttiva 2010/31/UE (nella disposizione previgente si faceva riferimento alla direttiva 2002/91/CE) e ciò fino alla data di entrata in vigore della suddetta normativa di attuazione adottata da ciascuna regione e provincia autonoma. Resta fermo che, nel dettare la normativa di attuazione, le regioni e le province autonome sono tenute al rispetto dei vincoli derivanti dall’ordinamento europeo e dei princìpi fondamentali desumibili dal D.lgs. 192/2005.
Unica modifica all’art. 17 in sede di conversione è stato il richiamo alla Direttiva 2010/31/UE, curiosamente non inserito in sede di D.L.: la norma, in via d’urgenza , stante una procedura di infrazione avviata dalla Commissione Europea per il mancato recepimento nel nostro ordinamento della direttiva 2010/31/UE nei confronti dell’Italia, è stata approvata proprio in aderenza a quest’ultima DIrettiva.

Tornando ai rapporti tra leggi, si deve tener conto che la disciplina in tema di allegazione va applicata in ogni caso, in quanto attinente la validità formale degli atti, e quindi il c.d. ordinamento civile, materia riservata allo Stato (art. 117, comma 2, lett. l Cost.).
Pertanto:
– la disciplina dettata dal D.lgs. 192/2005, così come modificata, da ultimo, dal D.L. 4 giugno 2013 n. 63, trova integrale applicazione in tutte quelle Regioni e/o Province autonome che non hanno ancora adottato specifiche disposizioni normative conformi, peraltro, alla direttiva 2010/31/UE (e quindi trova integrale applicazione anche in quelle Regioni e Province autonome che abbiano legiferato in materia, ma sulla base della precedente direttiva 2002/91/CE e non si siano ancora conformate alla direttiva 2010/31/UE)
– nelle Regioni e/o Province autonome che invece hanno legiferato in materia (in attuazione della direttiva 2010/31/UE), si deve tener conto delle specifiche normative dalle stesse adottate ( quanto al contenuto e ai requisiti formali dell’attestato), da coordinare ed eventualmente integrare, per quanto non espressamente previsto, con la disciplina “nazionale”.
La specifica disciplina in tema di allegazione dettata dal comma 3-bis dell’art. 6 del D.lgs. 192/2005, è, si ripete, comunque applicabile su tutto il territorio nazionale, anche in quelle Regioni che abbiano recepito nella loro legislazione la direttiva 2010/31/UE, in quanto si tratta di disciplina che rientra nel cd. “ordinamento civile” (art. 117, c. 2, lett. l) Cost.). In tali Regioni, quindi, si applica la disciplina statale in tema di allegazione, a pena di nullità, con riferimento alla certificazione energetica da rilasciarsi secondo le modalità e le prescrizioni previste nella legge Regionale.